Výkupy – co se vyplatí dělat
Naše společnost Českomoravský realitní fond a.s. působí v oblasti výkupů po celé ČR. Spolupracujeme nejen s realitními makléři napříč trhem, ale i s dalšími spotřebiteli či kupujeme napřímo od klientů. A co zajímá každého? Samozřejmě to, co je vlastně vhodné k výkupu.
Začnu odzadu – co nemá smysl vykupovat:
- Přepálené nemovitosti typu RD za 25 mil. Kč, kterého se majitel už dva roky nemůže zbavit.
- Jakékoli ležáky za cenu blízkou té, za kterou se je nedaří prodat. Disponujeme softwarem, který nám u nemovitosti dle zadaných parametrů vcelku spolehlivě najde to, zda byla nabízena prostřednictvím realitních serverů.
- Nemovitosti, které vyžadují rozsáhlou rekonstrukci v částce nad 500 000 Kč. K tomuto přistupujeme vždy individuálně, ale podotýkám, že jsme sice kluci šikovní, ale nejsme developeři.
- Podíly na čemkoli, kde jeden z podílníků zarputile odmítá prodat. Žaloba na vypořádání spoluvlastnického podílu fakt není náš koníček.
- Stavební parcely – až na výjimky. Problémem je to, že při prodeji se z celé ceny odečte DPH (při našich obratech bychom se totiž hned stali plátci DPH, což doposud nejsme). Muselo by se tedy jednat o skutečně turboluxusní nabídku, abychom to realizovali třeba přes jiný subjekt, ale to se za rok a půl ještě nestalo.
- Pozemky, kde je predikce, že se změní ÚP (pokud kamarád kamaráda, kterého znám přes kamaráda…) a udělají se z toho stavební parcely a bude to skvělé.
- Orná půda v nákupu nad 22 Kč/m2.
- Nemovitosti od „investorů“, kteří je koupili, předělali a teď se je snaží prodat.
- Obydlí dlužníků, kteří by tam dál chtěli bydlet a platit nájem. Proč by to dělali, když všude dluží, že?
- Komerční objekty, hotely, penziony, rybníky a podobné hůře prodejné věci.
A co kupujeme?
Hlavně to, co nás baví. To, o čem víme, že to rychle prodáme. Počítejte se mnou. Peníze nás stojí 1 % měsíčně. Takže, když koupíme dům za milion, kolik je to za měsíc? 10 000 Kč. Přemýšlíme tak, aby nám úrok neukousl většinu zisku.
Obecně se dá říct, že nejlepší na překoupení jsou nemovitosti prodejné do 3 mil. Kč. Máme samozřejmě i desítky dražších věcí, ale osobně se rád zaměřuji na první skupinu. Konkrétně to pak jsou byty ve větších městech (myšleno okresní a výše, předělaná 1+kk v Rušínově sice může být krásná, ale kdo z nás by tam chtěl mít bydlet). Dále rodinné domky, samozřejmě chaty a chalupy. V neposlední řadě levná orná půda s dobrou pachtovní smlouvou, což je v poslední době asi nejdůležitější kritérium pro následné investory.
Přátelé, jsem moc rád za to velké množství obchodních příležitostí, které nám posíláte. A věřím, že pokud se budete držet tohoto návodu, bude to ještě lepší.
Moc se těším na spolupráci a přeji úspěšný vstup do krásného roku 2020.
Mirek Jonáš, ČMRF